Quem paga pela dívida do antigo proprietário?

A compra de um imóvel não é algo simples de se fazer e todos os cuidados devem ser tomados para não fazer um negócio mal feito.

A primeira recomendação é contar com o apoio de um corretor de imóveis dedicado e bem recomendado, além da ajuda de um advogado quanto a análise do contrato a ser assinado, e a documentação das partes e do próprio imóvel.

O Direito conta com um instituto denominado PROPTER REM:

"os direitos obrigacionais têm a peculiaridade  de serem direitos de crédito que regem vínculos patrimoniais entre pessoas, impondo ao devedor o dever de dar,  fazer ou não fazer algo no interesse do credor, que passa a ter o direito de exigir tal prestação  positiva ou negativa. (DINIZ, 2014, p. 22)."

Propter rem significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.

Em outras palavaras, a dívida acompanha a coisa, então, se eu comprar, compro também as dívidas. veja o que prevê o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.345:                    

CC

Seção I Disposições Gerais

Art. 1345.

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

 
Comprar um imóvel requer uma série de cuidados com a documentação.

Confira alguns cuidados que
deverá tomar com a documentação na hora de comprar um imóvel!

Documentação do vendedor:

SE O VENDEDOR FOR PESSOA JURÍDICA:

  • Cópia do CNPJ;
  • Cópia autenticada do contrato social/estatuto social;
  • Documentação registrada na Junta Comercial de alterações no contrato/estatuto;
  • Certidão de quitação de tributos de contribuições federais;
  • Certidões negativas (incluindo as da Justiça do Trabalho).
  • Resumindo, o comprador precisa se assegurar de que a empresa (no caso vendedor) é saudável, que não possui débitos, não está inscrita na dívida ativa da União, do estado ou do município, que não possui processos trabalhistas ou outros, onde seja ré ou devedora. O comprador precisa se certificar que, mesmo que o imóvel não esteja gravado (na matrícula) não existe processo em andamento que possa comprometer o imóvel em questão.

Certidões negativas do vendedor:

  • Cartório de Protesto;
  • Ações Cíveis;
  • Falência e concordata;
  • Justiça do Trabalho;
  • CND/INSS (débitos);
  • Executivos fiscais, municipais e estaduais;
  • Justiça Federal.

Documentação do imóvel

  • Título de propriedade com registro;
  • Certidão negativa de ônus reais (comprovando que o imóvel está livre de dívidas);
  • Certidão negativa de IPTU;
  • Certidão Negativa de taxas condominiais (emitida normalmente pela administradora);
  • Averbação da construção junto ao Registro de Imóveis;
  • Registro de ações reipersecutórias e alienações (comprovando que o imóvel não foi vendido informalmente);
  • Cópia do boleto com o registro de pagamento do TCA (Taxa de Cadastro e Avaliação);
  • Carta de “Habite-se” (alvará de utilização);
  • Planta baixa;
  • Certidão enfitêutica (para edificações construídas em terreno foreiro);
  • A.R.T. do engenheiro responsável pela obra;
  • Opção de compra e venda preenchida corretamente, datada e assinada.
  • Recomenda-se o acompanhamento de um advogado na tomada e avaliação destes documentos.

Documentação do comprador

O comprador também deve apresentar documentação para adquirir o imóvel,
principalmente se a compra se der através de financiamento:

  • Cópias do RG, CPF, certidão de estado civil, escritura pública de pacto antenupcial e comprovantes de renda atualizados;
  • Certidão de quitação de tributos federais (se for comerciante);
  • Certidões  negativas (Justiça Federal; ações cíveis; executivos fiscais; protesto  de títulos; débitos CND/INSS; interdição, tutela e curatela; dívida
    ativa da União se for comerciante).

Utilização do FGTS

Nesse caso, o comprador deve apresentar ainda:

  • Cópia da carteira de Trabalho;
  • Extrato de cada conta do FGTS com registros dos 2 últimos anos;
  • Autorização para movimentação de conta vinculada ao FGTS;
  • Declaração comprovando que é a primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Como fazer o contrato de compra e venda

Esse documento deve ser feito sob orientação de um advogado especialista e deve apresentar:

  • Dados básicos do vendedor e comprador (nomes; RG, CPF/CNPJ e título eleitoral; profissão);
  • Valor do imóvel;
  • Forma de pagamento (à vista; financiamento através de bancos; financiamento por meio da própria construtora);
  • No caso de financiamento, o valor da entrada, o prazo e o valor das parcelas, embutidos os juros;
  • Multas (no caso de rescisão, atraso na entrega do imóvel ou imóvel entregue em condições diferentes daquelas estabelecidas);
  • Relação de mobília incorporada ao imóvel (se for o caso);
  • Comissão do corretor/imobiliária.

Dicas para avaliar a construtora/incorporadora

Busque  referências sobre a construtora/incorporadora do empreendimento para confirmar sua idoneidade. Verifique em que projetos ela está envolvida,  com quais instituições trabalha, sua situação fiscal com o governo federal, se possui débitos estaduais ou municipais, se outros empreendimentos seus foram entregues no prazo e condições estabelecidos.

Projetos como Minha Casa, Minha Vida  são ótimos referenciais para uma construtora/incorporadora, bem como outros projetos do governo público, ou mesmo da iniciativa privada, que tenham grande repercussão na sociedade.

fonte: https://comocomprarumapartamento.com.br/documentos/5-cuidados-necessarios-com-a-documentacao-da-compra-de-um-imovel/ acesso em 23/09/2019